5502d61023412.jpg

31/07/2015

Verso un'esplosione degli estimi catastali

-

Dopo alcuni mesi di rinvio, la riforma sul Catasto è slittata recentemente al prossimo autunno. Il motivo dello slittamento sono le simulazioni effettuate dall’Agenzia delle Entrate che sembrerebbero evidenziare un’ “esplosione” degli estimi catastali; l’imponibile Imu e Tasi, in particolare sulle abitazioni, con il nuovo sistema subirebbe un incremento di circa il 63% a livello nazionale. Applicando l’algoritmo creato dall’Agenzia delle Entrate, i valori degli immobili ottenuti salgono dovunque, sia nel centro che nelle periferie dei comuni, nonostante l’abbattimento del 30% applicato sui valori ottenuti ed inserito per attutire i rialzi, facendo venir meno il principio dell’invarianza del gettito previsto dalla Legge Delega che è alla base della riforma.

Tale riforma è di complessa realizzazione e le statistiche non aiutano: in 5mila Comuni su 8mila non c’è il numero minimo di compravendite che serve a offrire una base statistica solida, per cui i valori del nuovo Catasto saranno spesso calcolati su aree più vaste del previsto. Ma non solo: tra gli aspetti principali c’è la definizione delle nuove categorie catastali, che divideranno gli immobili in due mega-gruppi: quelli a destinazione “ordinaria”, in otto categorie (da O/1 a O/8) che catalogheranno le abitazioni, distinguendole in palazzi, in villette e abitazioni tipiche, uffici e studi, cantine, posti auto, negozi e magazzini, e quelli a destinazione “speciale”, articolati in 18 categorie a seconda del tipo di attività degli impianti (energia, miniere, industria, logistica, ambiente) o degli immobili occupati da servizi (direzionali, commerciali, scuole, sanità, ecc…). I risultati di questa suddivisione dipenderanno soprattutto dagli ambiti territoriali entro i quali verranno inseriti i nuovi estimi, che non si baseranno più sui vani catastali, ma sul valore al metro quadro rilevato sul mercato per le compravendite e le locazioni nell’ultimo triennio (applicando il summenzionato sconto del 30%). Il nuovo catasto dovrà attribuire a ogni immobile valori in linea con quelli del mercato, ma a causa della crisi dell’immobiliare in molte aree del Paese questo mercato non c’è più. Nel 2011-2013, triennio che la legge delega indica come base di riferimento per calcolare i valori fiscali degli immobili, le compravendite si sono ridotte del 24%, rispetto ai tre anni precedenti, e secondo i calcoli dell’Agenzia in 5.158 Comuni, cioè in quasi il 64% dei casi, sono avvenute meno di 100 transazioni. In queste condizioni, fissare i valori ufficiali delle varie tipologie di immobili diventa impossibile. Senza pensare che sono 63 i milioni di immobili da rivedere in base al nuovo algoritmo, di cui almeno 35 milioni ad uso abitativo appartenenti a 25 milioni di proprietari e tale revisione dovrebbe essere completata entro il 2019.

In ultimo si dovrà tener conto dell’enorme contenzioso che nascerà dalla riforma e che potrebbe riguardare anche ogni singolo immobile, visto che nel passaggio dai vani a metri quadri verranno considerati anche quegli elementi accessori, come balconi e ripostigli, che non venivano precedentemente reputati vani e che andranno invece ad aumentare la quadratura del singolo immobile.

La riforma del catasto è senza dubbio un’esigenza reale, se si pensa che l’ultima revisione risale alla fine degli anni 80, e serve per riportare il sistema ad un criterio di equità per cui i proprietari degli immobili che valgono di più dovrebbero pagare di più rispetto ai proprietari di immobili che valgono di meno. Quello che davvero non va è continuare a trovare escamotage per usare i proprietari di immobili come limoni da spremere e perseguire solo ed esclusivamente l’inasprimento della pressione fiscale divenuta intollerabile, come recentemente affermato dalla stessa Corte dei Conti.

Amministratore Delegato Binapoli 

Clemente Maria Del Gaudio

BORSA IMMOBILIARE NAPOLI

Via S. Aspreno, 2

80133 - Napoli

Orario Uffici

dal lunedì al venerdì

09.00/13.30-14.00/17.30

Recapiti Uffici

+39 081 5543962

+39 081 283361

info@binapoli.it

borsaimmobiliarenapoli@pec.it

P.Iva 05263691213 | © 2014 Copyright B.I.N. | Design by Design Altravia Servizi srl