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30/08/2015

Immobili abbandonati: un caso irrisolto

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Quanti immobili abbandonati ci sono nelle nostre città, nelle nostre campagne, in qualsiasi parte del nostro paese. Sono decine (o addirittura centinaia) di migliaia: edifici antichi abbandonati o edifici di recente costruzione ma poi mai completati. Tali immobili, ridotti in ruderi a causa dell’accentuato livello di degrado in cui versano, sono definiti «unità collabenti» ed inquadrati nella categoria catastale F2. Nel 2014, il numero di questi immobili  è cresciuto del 5% rispetto al 2013, ma il dato più impressionante è quello che mette a confronto il periodo pre e post IMU: rispetto al 2011, gli immobili ridotti alla condizione di ruderi sono aumentati di oltre il 58%, passando da 278.121 a 441.497 (+163.376). Sono numeri che dovrebbero far riflettere chi opera le scelte di politica fiscale; quasi mezzo milione di tali immobili vengono ridotti allo stato di ruderi per decisione dei singoli proprietari che, non essendo più in grado di far fronte alle spese per la loro manutenzione e alla vessatoria tassazione patrimoniale in atto ormai da anni, li privano volontariamente delle caratteristiche che li rendono tali. Altri, e il fenomeno non è meno preoccupante e diffuso, sono immobili che giungono a gravi condizioni di fatiscenza da sé, sempre per la mancanza di risorse economiche da parte dei proprietari. In una così grave situazione, è palese come sia divenuto urgente un intervento di riduzione della tassazione a livello nazionale su tutti gli immobili, onde evitare un ulteriore aggravamento di tale fenomeno.

Invece, si è cercato di intervenire solo a livello locale ma in altra direzione. Nel 2014, la Giunta Comunale di Napoli ha approvato all’unanimità la deliberazione n.259: “Indirizzi per la realizzazione di azioni dirette alla inclusione, nella categoria dei beni comuni, di beni ricompresi nel territorio della città di Napoli di proprietà di soggetti privati”. Con tale delibera, si individua un percorso di salvaguardia per la comunità per cui, se un bene di proprietà privata è in stato di abbandono e ciò compromette decoro e condizioni igienico-sanitarie e ambientali, il Comune può acquisirlo al suo patrimonio. La delibera prevede inoltre che il bene venga poi inserito nel novero dei beni comuni e, quindi, destinato ad attività di promozione sociale, culturale etc. Il tema, ancora in discussione, è scottante e di difficile soluzione: da una parte c’è chi sostiene che la proprietà privata viene ad essere messa in discussione, dall’altra chi ne rivendica la funzione sociale che non viene esercitata se il bene è in stato di degrado ed abbandono.

La delibera comporta: 1) l’individuazione di beni immobili e terreni di proprietà privata in stato di abbandono e in grado di compromettere il decoro e/o le condizioni igienico-sanitarie e ambientali degli abitanti circostanti; 2) l’invito del Sindaco ai proprietari al ripristino della funzione sociale del bene entro un termine di cinque mesi; 3) in caso di inerzia la diffida ad attivarsi entro un termine perentorio di due mesi; 4) l’acquisizione al patrimonio comunale e l’individuazione di una specifica destinazione civica.

Tutti abbiamo ben chiaro quanto immobili e terreni in stato di abbandono incidano negativamente sui canoni d’affitto e sul valore di scambio in caso di vendita, oltre a creare problemi di ordine pubblico, di natura sanitaria ed ambientale, di decoro e perfino sul complesso dell’insediamento abitativo circostante, divenendo un alto costo sulle spalle della comunità in caso di crolli e conseguenti sgomberi e interruzioni stradali e di servizi.

La condizione in cui versa il patrimonio, il suo stato di conservazione, di utilizzazione e spesso di manomissione, sono al centro del dibattito politico e culturale non solo in Italia, ma anche in altri Paesi della Comunità Europea, per l’importanza che questo tema riveste dal punto di vista territoriale e ambientale e per i significativi risvolti socio-economici a esso collegati.

Che le istituzioni locali si facciano carico anche degli immobili privati non sembrerebbe la soluzione ideale nell’attuale congiuntura economica di estrema crisi.

Occorre un’enorme sensibilizzazione a tutela dei beni patrimoniali immobiliari nel portafoglio delle famiglie, le uniche che ancora investono in case.

Ci sono molte incongruenze e molte asimmetrie nella politica economico-fiscale seguita dai nostri governi da trent’anni a questa parte. Solo la correzione dell’attuale fiscalità punitiva nei confronti dell’investimento immobiliare può far rinascere il mercato e ridurre il degrado.

Presidente Borsa Immobiliare di Napoli 

Giovanni Adelfi 

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