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31/03/2016

Il mercato immobiliare residenziale della città di Napoli

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Il mercato immobiliare, analizzato attraverso la rilevazione dei valori nella città di Napoli, effettuata con la pubblicazione del Listino Ufficiale II semestre 2015, mostra un ribasso generalizzato dei valori di compravendita e di locazione degli immobili residenziali, che si attesta su una media di circa – 0,7 per le compravendite e + 0,7 per le locazioni, confermando una leggera ripresa rispetto al precedente semestre.   

E’ il primo semestre in cui si verifica finalmente dopo anni una riduzione media per le compravendite residenziali inferiore all’1% e un timido segno più per i valori locativi residenziali. Certamente possiamo dire che il livello delle compravendite nel secondo semestre 2015 è cresciuto e i prezzi degli immobili non sono aumentati. Sembrerebbe che sia stato superato il picco negativo più basso della crisi, che si è verificato negli ultimi mesi del 2013 e i primi del 2014.

Le rilevazioni effettuate confermano una stasi dei valori di compravendita nella Municipalità 1, ossia nei quartieri di Posillipo – Chiaia – San Ferdinando, mentre i valori locativi sono in aumento +1,7%.

La riduzione dei valori nella macroarea del cosiddetto “Centro Storico” (Municipalità 2, 3 e 4) conferma l’andamento del precedente semestre con una riduzione del 1,4%, con picchi di flessione dei valori di compravendita fino al 4,5% nei quartieri Pendino e Mercato, mentre i valori locativi confermano l’andamento cittadino con una flessione media dello 0,5% con un picco del -3,1% nel quartiere Porto.

La Municipalità Vomero - Arenella registra una piccola ripresa dei valori +0,8 nelle compravendite, +1% nelle locazioni.

L’area Napoli Est evidenzia una generale stasi dei valori residenziali, tranne nel quartiere di Ponticelli, dove si riscontra una decisa riduzione dei valori di compravendita del 9,2%.

La stessa stasi dei valori si riscontra nell’area Nord di Napoli, ossia le Municipalità 7 e 8, nonché nei quartieri di Pianura e Soccavo sia per quanto concerne le compravendite che le locazioni.

A Napoli Ovest, ossia Fuorigrotta e Bagnoli, i valori di compravendita sono pressoché immutati, mentre i valori locativi fanno registrare un deciso aumento medio del 9% circa.

La variabile prezzo rimane il fondamento delle transazioni immobiliari, al momento, e possiamo dire che non c’è ancora stato l’adeguamento necessario a ridurre la forbice tra domanda e offerta: i prezzi potrebbero scendere ancora nei prossimi mesi. Naturalmente il mercato immobiliare è determinato da fattori esogeni, legati all’andamento dell’economia più in generale: la prospettiva di crescita dell’economia, il fattore reddito delle famiglie, la salute delle imprese e il livello dell’inflazione, fattori che sono tutti ancora bloccati. Difficile pensare a una dinamica immobiliare in controtendenza rispetto a queste variabili macroeconomiche. Il potere di spesa degli italiani resta ridotto, il contesto dell’attività economica resta decisamente debole, gli incentivi previsti dai vari decreti scarsi e spesso annullati dall’aumento delle tasse sulla casa, Imu, Tari e Tasi.

Il 2016 potrebbe riscontrare una leggera crescita per il segmento prima casa, l’unico segmento ormai portante del mercato immobiliare, meno ottimistiche le previsioni sugli acquisti per investimento, risentendo questi ultimi della pesante fiscalità che continua a funzionare da deterrente. Positive le previsioni per le locazioni residenziali, con una domanda in crescita contro canoni di affitto sostanzialmente stabili.

Un mercato dunque, nonostante le difficoltà evidenti, che ha da alcuni mesi voglia di ripresa, ma solo una tassazione meno gravosa e più certa potrà spingere la fiducia dei suoi protagonisti.

CLEMENTE M. DEL GAUDIO – A. D. 

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