Nei primi tre mesi del 2012, il settore immobiliare ha nuovamente registrato una forte contrazione dei volumi delle compravendite immobiliari. L’Agenzia del Territorio ha recentemente diffuso dati preoccupanti, registrando un calo di circa il 20 per cento per le compravendite nelle principali città italiane, rispetto ai primi mesi del 2011. Nel mercato residenziale, secondo le analisi di Nomisma, dal 2007 al 2011, quindi in soli 5 anni, sono state più di 230 mila le transazioni perse. D’altra parte, la stretta creditizia delle banche non favorisce la ripresa del mercato, facendo venir meno il sostegno finanziario alle famiglie, le quali, in maggioranza, non sono in grado di sostenere una spesa così importante come l’acquisto della casa. La contrazione del numero delle richieste di mutui da parte delle stesse famiglie, che nel marzo 2012 ha fatto registrare – 47 per cento rispetto al corrispondente mese del 2011, confermando un calo che perdura ormai da più di dodici mesi.
I piccoli proprietari italiani sono sempre più restii a vendere i propri immobili, preoccupati del rischio che gli stessi vengano sottostimati e che alla fine della trattativa debbano svenderli.
In controtendenza sembrerebbe essere la propensione all’acquisto; da recenti indagini, infatti, emerge che il 52 per cento degli italiani pensano che, nonostante la crisi, il contesto non facile, il clima negativo che si è diffuso attorno all’Imu, sia un buon momento per comprare casa. Gli alti livelli di invenduto danno grosse possibilità di scelta, inoltre l’acquirente in molti casi può contare su riduzioni di prezzo significative, quantificabili dal 2007 ad oggi in circa il 30 per cento; ciò contribuisce a far pensare, per chi ne abbia le possibilità, che sia una valida opportunità investire oggi in modo mirato nel mattone.
Si rende necessario valutare percorsi alternativi di incontro tra domanda e offerta. La permuta, trend generatosi grazie alla crisi e la stretta sui mutui, può diventare un’alternativa valida per vendere e acquistare immobili. Gli annunci immobiliari di permuta sono in crescita vertiginosa sui portali web, “barattare la propria abitazione, in tempi di “magra” può essere una scelta valida per non gravarsi di costi eccessivi.
La permuta è regolata dall’art. 1552 del Codice Civile: “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. Si distingue dalla vendita perché avviene senza il versamento del corrispettivo in denaro, anche se può esserci una compensazione economica nel caso di beni di diverso valore.
In campo immobiliare la permuta diretta, cioè lo scambio di case tra due soggetti, è ancora un evento abbastanza raro, perché è difficile far combaciare perfettamente le esigenze di compratore e venditore.
Bisognerebbe trovare contemporaneamente, ad esempio, un acquirente che vuole una casa più piccola e uno che ne desidera una più grande.
L’Agenzia delle Entrate interviene, con la circolare n. 8/E del 13 febbraio 2007, sull’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nei contratti di permuta immobiliare. Partendo dal presupposto che “le formalità di trascrizione” nei registri immobiliari sono soggette all’imposta ipotecaria (art. 1 Dpr n. 347 del 31 ottobre 1990) e che tale formalità è unica anche con riferimento al negozio giuridico della permuta di beni immobili, l’Agenzia chiarisce che “la permuta, in quanto unico negozio giuridico, dà luogo ad un’unica formalità, per cui è dovuta l’imposta ipotecaria calcolata su una base imponibile pari al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta”. Per quanto riguarda la corresponsione dell’imposta catastale, la circolare precisa che, il negozio giuridico della permuta immobiliare dà luogo a due distinte volture catastali (una per ciascun immobile); di conseguenza, ciascuna di esse è autonomamente soggetta a tassazione.
Quando i contraenti sono entrambi privati e quindi non sottoposti a regime Iva, tale permuta diretta ha notevoli vantaggi, in quanto le imposte vengono pagate solo sull’immobile di maggior valore e poi divise a metà, mentre le spese notarili si riducono alla stipula di un unico atto, con notevole risparmio sulla parcella.
Un’altra opportunità è la cosiddetta casa in conto vendita, il caso dell’impresa di costruzioni che vende sulla carta la casa ed accetta in conto vendita la vecchia abitazione di chi intende acquistare.
Normalmente l’operazione non presenta rischi, sempre che sia adeguato il prezzo di ritiro dell’usato e che venga ben specificato nel contratto che l’usato sarà ceduto solo quando l’immobile acquistato sia abitabile.
Tale permuta “vecchio per nuovo” avrebbe conseguenze positive per tutta la filiera: le imprese di costruzioni possono così smaltire un notevole numero di abitazioni già realizzate e acquisire abitazioni usate che, a seguito di interventi di ristrutturazione e miglioramento delle prestazioni energetiche, possono essere nuovamente messe sul mercato. Tutto ciò comporta un costo per le imprese che, per vendere il costruito ed evitare di restare inattive, sarebbero quasi certamente disposte a sostenere, reinvestendo parte degli utili. Da ciò potrebbe scaturire da un lato una significativa riqualificazione del patrimonio edilizio attuale, usando infrastrutture esistenti e senza ulteriore consumo di suolo, dall’altro una spinta forte per l’occupazione ed il ripristino di posti di lavoro andati persi nel settore edilizio.
Non si gode però dei suddetti vantaggi fiscali perché una delle parti è sicuramente soggetto ad Iva e non si possono compensare tra loro Iva e imposta di registro.
Il ritiro in permuta delle vecchie abitazioni, da parte dell’impresa di costruzione comporta però un’imposizione fiscale molto onerosa, nell’ordine del 10 per cento sul valore reale dell’immobile; il costruttore, soggetto ad imposte, spese notarili e plusvalenze nel caso di rivendita prima di 5 anni, potrebbe tendere ad abbassare il prezzo dell’immobile usato rispetto al suo reale valore di mercato fino al 30 per cento. Con un tale ribasso potrebbe non essere più conveniente cedere l’immobile usato in permuta.Una soluzione potrebbe essere ridurre l’imposta di registro all’1 per cento del valore in transazione, come accade nelle cessioni di patrimoni immobiliari in caso di acquisto da parte di società.

Giovanni Adelfi
Amministratore delegato
Borsa Immobiliare di Napoli