Il Decreto Sviluppo, approvato recentemente dal Governo, introduce il Piano Nazionale per le Città riconoscendo che la rigenerazione e riqualificazione delle aree urbane degradate delle città sono un imperativo, oltre che un determinante motore di sviluppo economico. La condizione di tali aree desta, infatti, particolare preoccupazione, soprattutto in considerazione del dato, secondo cui il 55 per cento degli italiani vive in un alloggio costruito prima del 1972, e dell’alta sismicità della nostra penisola.Tale Piano consentirà di coordinare una serie di interventi nelle aree urbane, che comporteranno nuove infrastrutture, costruzione di parcheggi, alloggi e scuole e metterà immediatamente a disposizione 225 milioni di euro pubblici.
Il programma di interventi, che prevede l’attuazione di sinergie tra pubblico e privato, sarà diretto da una Cabina di Regia, operativa presso il Ministero delle Infrastrutture, che coordinerà i soggetti coinvolti, valuterà le proposte di riqualificazione delle aree urbane inviate dai Comuni italiani, e si occuperà dei conseguenti stanziamenti finanziari, mettendo in grado ogni progetto di poter partire prontamente.
Sarà compito dei Comuni, quindi, inviare alla Cabina di Regia proposte costituite da un insieme coordinato di interventi con riferimento alle aree urbane degradate considerate, descrivendo le caratteristiche e l’ambito urbano oggetto di trasformazione e valorizzazione, indicando gli investimenti ed i finanziamenti necessari, sia pubblici che privati, comprensivi dell’eventuale cofinanziamento del comune interessato, nonché i soggetti coinvolti, la tempistica degli interventi da attivare, la fattibilità tecnico-amministrativa.La Cabina di Regia promuoverà, in accordo con il comune, la sottoscrizione del contratto di valorizzazione urbana, che è lo strumento programmatorio previsto dal decreto, per la regolamentazione degli impegni dei vari soggetti pubblici e privati coinvolti, con la precisa destinazione delle risorse disponibili, la scadenza e definizione dei tempi di realizzazione delle opere e l’eventuale previsione della revoca dei finanziamenti, se gli impegni non dovessero essere realizzati.
Una concreta opportunità per i comuni, in particolar modo per il nostro, di valorizzare porzioni degradate della città e trasformarle in aeree socialmente vitali e fruibili. Le periferie, in particolar modo, possono essere considerate un grande accampamento residenziale provvisorio; la maggior parte del patrimonio edilizio delle “periferie napoletane” è di scarsissima qualità architettonica e costruttiva, generalmente non antisismico, con impiantistica superata, non “sostenibile”, carente di servizi (verde, parcheggi, luoghi di aggregazione, ecc.), nei prossimi dieci anni rischia di diventare totalmente obsoleto e dovrebbe essere sostituito. Il degrado fisico e l’invecchiamento degli edifici, che viaggiano di pari passo all’invecchiamento delle popolazione, alla modifica dei nuclei familiari, rendono il patrimonio edilizio inadatto all’attuale società.
La proprietà immobiliare perde così valore, il degrado influisce sulla commerciabilità degli immobili, siano essi residenziali o commerciali, che diventa più difficile, complessa, causando un freno alla normale dinamica delle transazioni – compravendita e locazione. La rigenerazione delle zone urbane periferiche, tanto attesa in particolare per le aree ad Est e Ovest della città, pertanto si configura come elemento centrale della crescita e competitività dell’intera città stessa e la spinta necessaria per il mercato immobiliare locale.Lo sviluppo rappresenta un fattore strategico a patto di realizzare il conseguimento di una diffusa qualità della vita e sicurezza dell’abitare, intesa non solo come valorizzazione del territorio, dell’edificato e delle infrastrutture, ma anche dell’identità e senso di appartenenza di chi abita e frequenta tale territorio, nonché per promuovere i valori culturali e turistici del territorio stesso.
L’unico modo per realizzare tali propositi è reintervenire, quindi, sul patrimonio esistente, la nostra grande risorsa, che richiede un recupero di qualità e di funzionalità, rendendo fattibili interventi di sostituzione edilizia, come già da tempo avviene facilmente in altri Paesi a livello europeo e non solo. Ciò di cui la nostra città ha bisogno è una visione strategica e sistemica della trasformazione e riqualificazione proiettata nel medio-lungo periodo. Esistono sul mercato molti immobili invenduti e molti immobili degradati – la parola d’ordine è divenuta riqualificare per ridare vita ad un mercato statico ed in sofferenza.
Un’operazione di questo tipo renderebbe disponibili sul mercato migliaia di alloggi, sarebbe efficace sotto il profilo della qualità urbana e dell’abitare, coinvolgerebbe un grosso numero di piccole e medie imprese, incrementerebbe nuove filiere produttive (bioedilizia, domotica, impianti a basso consumo energetico), fornirebbe sostegno all’occupazione. Infine, sarebbe un contributo concreto allo sviluppo della green economy, oltre che al processo di riorganizzazione e riconversione del sistema delle costruzioni e alla specializzazione di imprese e lavoratori.
La cronica carenza di risorse pubbliche rende indispensabile prevedere procedure attuative sinergiche pubblico-private per assumere, nella pianificazione, iniziative di rilevante interesse pubblico, mediante modalità pianificatorie in grado di coniugare l’azione di governo pubblico delle trasformazioni urbane, con un ruolo attivo dei soggetti privati in esse coinvolti, in un quadro di equilibrio condiviso tra finalità pubbliche ed interventi privati.
Il Piano Nazionale Città e il contratto di valorizzazione urbana, previsti dal Governo nel Decreto sviluppo, sono il primo passo concreto verso l’attuazione di tali sinergie, sta alle istituzioni locali approfittare di tali opportunità per dare un indirizzo decisivo nel senso della definitiva rigenerazione della città.

Giovanni Adelfi
amministratore delegato
Borsa Immobiliare di Napoli