Continua inesorabilmente la “saga” dell’Imu sul prodotto immobiliare. In questo caso analizziamo il tema dell’invenduto tanto condizionante per le imprese di costruzioni, ma anche per i privati cittadini. La situazione ad oggi dopo una serie di modifiche, tuttora in corso, prevede che gli immobili invenduti, realizzati dal costruttore, debbano pagare l’IMU sebbene con un’aliquota ridotta. Nella fattispecie le disposizioni iniziali contenevano la facoltà dei comuni di ridurre l’aliquota di base fino allo 0,4 per cento nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 13 co. 9-bis D.L. 201/2011 ossia il “decreto salva Italia”), ma le attuali modifiche apportate dall’art. 56 del “decreto liberalizzazioni” sembrerebbero prevedere il pagamento di un’aliquota fino allo 0,38 per cento, per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita da parte dell’impresa costruttrice, finché permanga tale destinazione.
L’utilizzo di questa aliquota ridotta ha un limite di tre anni, e quindi trascorsi 36 mesi dall’ultimazione dei lavori, l’impresa di costruzioni tornerà a subire il carico tributario pieno. L’agevolazione cesserebbe nel caso in cui l’immobile venga qualificato come immobilizzazione o nel caso venga locato. La sopra menzionata aliquota dovrebbe essere deliberata dal Comune nell’area di riferimento, ma un’eventuale minusvalenza rimarrebbe, di fatto, tutta a carico del citato Comune; non si capirebbe quindi la motivazione per la quale il detto Comune dovrebbe, di fatto, andare in soccorso dello Stato Centrale e contemporaneamente della categoria dei costruttori. Anche nel caso dell’Iva sarebbe quanto mai auspicabile la reintroduzione della stessa nelle cessioni e locazioni di nuove costruzioni, che le imprese costruttrici potranno applicare, su opzione del cedente o del locatore, anche trascorsi 5 anni dall’ ultimazione dei lavori, e per le locazioni permarrebbe l’agevolazione dell’ imposta sul valore aggiunto al 10 per cento. Secondo un dato di Scenari Immobiliari sono circa 130.000 gli immobili invenduti in Italia e il tasso di assorbimento, cioè la percentuale di case vendute sul totale di quelle sul mercato è in caduta libera: dall’80 per cento del 2007 al 35 per cento di oggi.
Analizzando le possibili cause, tra queste spiccano le seguenti:
1) gli effetti della crisi
2) il credit crunch, ovvero la stretta creditizia da parte degli istituti bancari
3) l’aumento dello spread, che rende particolarmente gravosa la restituzione del debito
4) ultimo, ma non ultimo, il timore degli acquirenti di futuri ulteriori accanimenti impositivi nei confronti del sistema casa.
E’ ovvio che tutto questo malessere non può che arrecare danno in primis ai consumatori, in quanto nelle regioni in cui la domanda di immobili è ancora molto elevata, vedi la Campania e in particolar modo Napoli, dove è già tanto prolungata l’attesa per il costruttore nell’ottenimento di un permesso di costruire, e dove molta area metropolitana attende da anni uno sviluppo così tanto richiesto dai cittadini stessi, le probabilità che una impresa investa in immobili alla luce di quanto premesso, diventano assai improbabili. In conclusione, considerata la stabilità del valore casa nella nostra città, si potrà continuare a verificare un effetto già in corso e cioè che non ci sarà mai prodotto immobiliare sufficiente per soddisfare le molteplici richieste.

Clemente Maria del Gaudio
Presidente della Borsa Immobiliare di Napoli