Se esiste ancora un mercato immobiliare degno di questo nome esso non potrà che far propria la parola d’ordine della riqualificazione. La riqualificazione, organica e strutturata, del patrimonio immobiliare del nostro Paese non può più attendere: deve essere una priorità per garantire qualità e sicurezza dell’abitare per i cittadini e per promuovere i valori culturali e turistici del nostro territorio.
E’ necessario però consapevolizzare i cittadini, (che per circa l’80 per cento a livello nazionale sono proprietari di immobili) perché abbiano piena coscienza dello stato attuale del patrimonio edilizio e dell’habitat per la loro sicurezza e salute. I dati sono drammatici: il 43 per cento del patrimonio edilizio italiano ha più di 50 anni, il 65 per cento più di 40 anni, il 63 per cento è considerato potenzialmente a rischio per vetustà o per problematiche di tipo costruttivo o statico.
Per non parlare delle aree a rischio sismico in cui risiedono oltre 24 milioni di persone, mentre altri 6 milioni di abitanti convivono con il rischio idrogeologico. Il risparmio derivante dalla messa in sicurezza dei fabbricati da terremoti ed eventi calamitosi relativi a condizioni di rischio idrogeologico è stimabile in 3 miliardi all’anno. I recenti eventi in Emilia Romagna tristemente confermano l’emergenza di un patrimonio immobiliare sempre più in stato di degrado.
La promozione della cultura della qualità, dal risparmio energetico alla sicurezza delle impiantistiche, della sicurezza statica-strutturale e del diverso valore di quegli edifici che rispondono pienamente alle normative urbanistico-edilizie vigenti, è divenuta di primaria importanza. Se anche se solo una parte del summenzionato patrimonio fosse oggetto di riqualificazione – con interventi medi stimabili in 30 mila euro per immobile – per ogni 100 mila proprietà si attiverebbero investimenti per oltre 3 miliardi di euro. Con il conseguente impatto sulla ripresa economica e sulla disponibilità di moderne e più confortevoli abitazioni, con benéfici effetti sul gettito fiscale che lo Stato ricaverebbe dall’Iva e dalle altre imposte.
Un’operazione di questo tipo renderebbe disponibili sul mercato migliaia di alloggi, sarebbe efficace sotto il profilo della qualità urbana e dell’abitare, coinvolgerebbe un maggior numero di piccole e medie imprese, incrementerebbe nuove filiere produttive (bioedilizia, domotica, impianti a basso consumo energetico), fornirebbe sostegno all’occupazione. Infine, sarebbe un contributo concreto allo sviluppo della green economy, oltre che al processo di riorganizzazione e riconversione del sistema delle costruzioni e alla specializzazione di imprese e lavoratori.
La rigenerazione urbana rappresenta la possibilità di dare una nuova identità a determinati quartieri in cui si presenta la mancanza di spazi pubblici, l’elevata densità edilizia, l’impossibilità di ingrandire le sedi viarie.Esistono sul mercato molti immobili invenduti e molti immobili degradati – la parola d’ordine è divenuto riqualificare per ridare vita ad un mercato statico ed in sofferenza. Gli acquirenti sono diventati più attenti e soprattutto meno propensi a realizzare importanti lavori di ristrutturazione e per questo privilegiano abitazioni in buono stato, sostenibilità energetica, contesto condominiale decoroso. Gli immobili da ristrutturare sono infatti quelli che stanno risentendo maggiormente della contrazione dei valori.Casa ben ristrutturata non è solo sinonimo di vita in spazi più gradevoli ed adatti alle nostre esigenze e ai nostri bisogni: significa anche rivalutare il bene di cui siamo proprietari. Del resto, la ristrutturazione è oggi un’esigenza imprescindibile per chi acquista un immobile, fosse anche nelle migliori condizioni possibili.
Del resto l’obbligo di indicare dal primo gennaio 2012 la classe e l’indice di prestazione energetica negli annunci commerciali per la vendita o l’affitto degli immobili permette al consumatore di avere da subito trasparenza sul prodotto che sta cercando, come avviene per le classi Euro nelle automobili. Siamo all’alba di una certificazione energetica di massa del mercato immobiliare, che porterà ad una divaricazione dei valori e alla necessità di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare consolidato, con margini enormi dato che ad esempio a Napoli la maggioranza delle case è in classe G, la meno performante.E’ opportuno che i proprietari e le assemblee condominiali approfittino del rinnovo delle agevolazioni del bonus energia per il 2012 per riqualificare il loro immobile con opere di contenimento energetico, per mantenere nel tempo il valore del patrimonio immobiliare. Anche la conferma delle agevolazioni sulle ristrutturazioni che dal 36 per cento dovrebbe arrivare al 50 per cento indica la precisa volontà delle istituzioni di stimolare l’ammodernamento e la riqualificazione.

Giovanni Adelfi
Amministratore delegato
Borsa Immobiliare di Napoli