Mercato delle seconde case bloccato da tasse e balzelli

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31/07/2017

Mercato delle seconde case bloccato da tasse e balzelli

di Giovanni Aldelfi Amministratore unico Borsa Immobiliare di Napoli

L’investimento immobiliare turistico continua ad attraversare un momento non felicissimo. L’appeal degli italiani per le case in località turistiche, in particolare quelle di mare, è ancora in calo, registrando circa – 2%. Ad acquistare sono soprattutto gli stranieri, a volte anche con budget importanti, meno disponibili gli italiani, per i quali la seconda casa è passata ormai da bene rifugio per eccellenza a peso quasi insopportabile.

In Italia, l’acquisto dell’abitazione principale supera ormai l’80% dei casi, l’acquisto di una casa per le vacanze si attesta ormai a circa il 9%, l’acquisto come puro investimento finanziario si è ridotto al 3%. Si investe di recente solo nelle aree dove la domanda di affitti estivi è alta, per realizzare bed & breakfast e case vacanze. In Europa, invece, un europeo su sei è proprietario di una seconda casa per le proprie vacanze. 

Il mercato immobiliare, fino a dieci anni fa, è sempre stato uno dei più stabili e redditizi mai conosciuti tra gli investimenti. Anche in periodi di crisi, infatti, l’investimento nel mattone è stato sempre sentito come sicuro. La situazione della compravendita di immobili è stata particolarmente compromessa negli ultimi anni dalla crisi economica, quando la perdita di valore ingente degli immobili non è concisa con un acquisto serrato, ma con centinaia di migliaia di abitazioni, in particolare seconde case, lasciate in abbandono.

Se in passato comprare la seconda o terza casa era per gli italiani il modo migliore per utilizzare i propri risparmi ora non è più così. La gelata degli ultimi anni ha riportato molti italiani con i piedi per terra, in fatto di mattone. Chi guardava alla casa come a un investimento ha scoperto, a sue spese, che disinvestire è sempre più complicato e che il mattone, se arrivano provvedimenti fiscali di carattere patrimoniale, è un bene facilmente identificabile. La casa è la prima evidenza di disponibilità economica e di ricchezza, ma non sempre questa è una considerazione esatta, di fatto è stata proprio questa banale assimilazione a caratterizzare le sconsiderate politiche fiscali degli ultimi anni.

Gestire una seconda abitazione significa oggi pagare tasse spropositate per molti e affrontare crescenti spese per la gestione e la manutenzione, perché il tempo passa e per mantenerla in ordine la spesa tende a crescere. Prima, anche tenendola vuota, una casa si rivalutava: adesso, sostanzialmente si svaluta e anche rapidamente.

La tassazione elevata è certamente la prima grande pecca della scarsa propensione delle famiglie alla compravendita immobiliare. Poi ci sono le imposte che risultano particolarmente vessatorie, su seconde o terze case, quella sui rifiuti, ad esempio, o i costi di gestione di molti servizi amministrati dallo Stato, sono particolarmente elevati tanto da non poter permettere alle famiglie il mantenimento di un altro immobile, se pure possono permettersi di acquistarlo. Anche l’Imu è molto più alta sulla seconda casa che sulla prima, quindi è difficile che una famiglia media accetti di fare un investimento di questo tipo, anche e soprattutto tenendo conto delle zone. Se una famiglia possiede una seconda casa nella propria città, o in una città in cui gli affitti sono molto vivaci, ha ottime probabilità che quella casa non sia mai sfitta, e quindi che gli inquilini, se non morosi, paghino una canone tale da riuscire a coprire le spese e a guadagnarci.

Se le seconde case sono situate in luoghi di villeggiatura, specialmente se sono marittimi, ci sono meno possibilità che la casa venga affittata tutto l’anno, e quindi aumentano per la famiglia proprietaria le spese da coprire.

A pesare anche l'assenza di prospettive di rilancio, che fa sì che il mercato venga prevalentemente alimentato da ragioni di utilizzo, personale o familiare, mentre la componente di investimento, o ancora di più svago, assume sempre di più una posizione completamente attendista.

La possibilità di affittare le seconde case, tramite la locazione breve, era diventata una tendenza consolidata degli ultimi 2/3 anni, trend che aveva riportato l’interesse su tale segmento immobiliare, permettendo ai proprietari di recuperare parte delle spese. Ora è arrivata la nuova tassazione sugli affitti brevi che il governo ha fatto approvare con la nuova Manovrina 2017 che rischia di schiacciare nuovamente il mercato delle seconde case turistiche.

Sebbene l’obiettivo sia solo quello di contrastare l’evasione fiscale, il gettito addizionale che si conta di reperire non si prevede esorbitante. Inoltre molti locatori a breve non hanno la possibilità di dedurre i costi di esercizio, come invece fanno gli altri imprenditori del settore turistico.

La tassazione disincentiva la tenuta a disposizione della seconda o terza casa. Ma un sistema di incentivi e premi per chi sceglie di collocare sul mercato, tanto in vendita quanto in affitto (particolarmente in questo periodo di difficoltà all'acquisto per le famiglie) permetterebbe di porre una soluzione al fenomeno dello stock immobiliare vuoto e inutilizzato, che rappresenta un vero e proprio spreco economico e sociale.

Il fronte della seconda casa è quindi decisamente in rotta. Lo stock di seconde case è valutato in circa 5,5 milioni: quante di esse sono state messe in vendita non ancora è stato definitivamente calcolato, ma è ragionevole credere che superino ormai il milione. Un’offerta massiccia, impossibile da assorbire, in un mercato in cui le trattative portate a termine sono oramai molto rare.

I segnali che arrivano dal mercato, d'altra parte, sono implacabili. Dopo qualche timido segnale di ripresa, i prezzi delle case nel 2016 hanno fatto registrare un ulteriore ribasso, le compravendite sono in aumento ma riguardano quasi esclusivamente le prime case. Complessivamente la percentuale dei proprietari si sta riducendo rispetto all’80% di un tempo.

Le tasse continuano a salire e il valore degli immobili sprofonda: negli ultimi 10 anni il valore degli immobili italiani è crollato di più del 20%, le tasse sono lievitate quasi del 100%. Il capitale immobiliare è eroso dalla crisi e mangiato dalle tasse: Imu, Tasi, Tari e poi Irpef, Ires, Registro, Bollo, Iva, imposte ipotecarie e catastali, imposte di successione, donazione, cedolare secca e chi più ne ha, più ne metta…….

Gli immobili diversi dalla prima casa sopportano dal 2012 un prelievo sostanzialmente raddoppiato rispetto agli anni precedenti. Se è vero che le famiglie sono molto più inclini a vendere una seconda casa con rendimenti netti schiacciati verso lo zero a causa dell’Imu, allora la sostanziale assenza di sgravi sulle case diverse dalla prima finisce per cristallizzare una situazione in cui le seconde e le terze case vengono messe in massa sul mercato, con scarsità di acquirenti per tutto ciò che è diverso dalla prima casa.

Una citazione latina afferma: «il buon pastore deve tosare le pecore, non scorticarle». Tutte le imposte hanno un effetto determinante sui comportamenti di spesa, ma arrivare a compromettere il reddito e la capacità contributiva dei cittadini italiani è davvero troppo.

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